2024香港房价最新走势，在调整中寻机，市场分化与政策博弈成主线

admin123 2025-12-18 澳门天天彩 6 次浏览 0个评论

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2024年的香港楼市，正站在“调整”与“重构”的关键节点，在全球经济复苏乏力、利率环境持续收紧、以及本地供需关系变化的共同作用下，香港房价告别了疫情后的短暂上涨，进入新一轮的震荡下行周期，与过往全面普跌不同的是，当前市场呈现出显著的“分化”特征，不同区域、不同物业类型的走势差异明显,而政策端的动态博弈则为未来走势增添了诸多变数。

整体趋势：从“高位盘整”到“温和下行”，成交量持续低迷

根据香港差饷物业估价署及各大地产中介机构的数据，2024年以来香港房价整体呈现“阶梯式下跌”态势，截至第一季度，私人住宅售价指数较2023年峰值累计下跌约5%-8%，其中中小型单位（如“上车盘”）跌幅更为明显，部分新盘较开盘价回调达10%以上。

驱动下行的核心因素仍在于“高利率”的持续压制，自2022年美联储进入加息周期以来，香港金管局被迫跟随上调基本利率，导致按揭利率升至近15年来高位（最优惠利率达5.125%），月供压力显著上升，削弱了购房者的支付能力，刚需及改善型需求入市意愿低迷，全球经济前景的不确定性叠加香港本地经济复苏力度不足，高收入群体及投资客亦持观望态度，导致市场交投持续清淡，2024年第一季度香港楼宇买卖合约登记量仅约8000宗，同比下跌约30%,为近十年同期次低水平。

市场分化：区域与产品“冰火两重天”，刚需盘承压更甚

尽管整体下行，但香港楼市的“分化”成为2024年最显著的特征，具体表现为：

区域分化：核心区抗跌性强，新界郊区跌幅领先
传统核心地段（如港岛中西区、九龙半岛、南区）由于土地稀缺、配套成熟及教育资源集中，房价表现出较强韧性，港岛半山、司徒拔道等豪宅盘虽成交放缓，但价格跌幅普遍控制在3%-5%以内，部分优质物业甚至仍以接近市价成交，相比之下，新界郊区（如元朗、屯门、大埔）及部分新兴发展区，由于供应量大、通勤时间较长，且依赖首次置业的“上车盘”需求，在利率上行周期中首当其冲，部分新盘较售价高峰期回调达15%，二手市场亦出现“业主急售”导致的“跳楼价”个案。

产品分化：豪宅与“细价盘”走势背离，改善型需求相对稳健
豪宅市场（如1000万港元以上单位）受利率影响相对较小，部分超高净值人群仍将其视为资产避险工具，加上供应稀缺，价格整体保持稳定，甚至个别顶奢物业成交价创新高，而“细价盘”（即实用面积小于500平方英尺、总价低于600万港元的“上车盘”）则因首付门槛低、月供敏感度高，成为下跌“重灾区”，部分中小型单位较2023年高位累计下跌超10%，且挂牌量激增，供过于求现象明显。

新盘与二手博弈：新盘折扣加大，二手业主“以价换量”
为应对市场下行，发展商不得不加大新盘促销力度，包括“减价推盘”、“送装修津贴”、“延长付款周期”等，部分新盘实际售价较最初定价低5%-8%，这导致二手市场竞争力下降，业主被迫“以价换量”，尤其是一些楼龄较长、缺乏特色的二手盘，需通过降价10%以上才能吸引买家。

政策博弈：特区政府“稳楼市”组合拳效果待观察

面对楼市的持续调整，香港特区政府在2024年陆续推出多项“稳楼市”措施，试图平衡“防风险”与“控通胀”的目标：

优化印花税： 2023年底推出的“买家印花税”（BSD）及“额外印花税”（SSD）宽限期（即2023年10月27日前签订临时买卖合约的个案可减免部分税费）于2024年3月底结束，短期刺激需求的效果已逐步消退，市场普遍预期，若楼市下行压力持续，政府或进一步考虑调整“辣招”，例如缩短SSD的“业主持有期”或提高BSD的免税率门槛。
加大土地供应： 政府持续推进“简约公屋”及“过渡性住房”计划，同时通过“勾地”及“卖地”增加私人住宅用地供应，2024年第一季度政府共卖出3幅住宅用地，总成交金额约230亿港元，较2023年同期有所回升，但地价较高峰期仍下调约10%-15%，反映发展商对后市态度谨慎。
按揭政策微调： 金管局在2024年放宽了“逆周期缓冲资本”的适用范围，允许部分收入稳定的购房者获得更高的按揭成数（最高可达90%），旨在降低刚需群体的入市门槛。

政策效果短期内仍有限，由于利率环境尚未出现明确转向信号，购房者对“抄底”的观望情绪浓厚，政策刺激更多是“托底”而非“反转”。